Nákup bytu – správný postup

Pořízení bytu se od dob řádkové inzerce v novinách značně zjednodušilo. Přesto jde o zásadní událost v našich životech při kterém lze velice snadno „šlápnout vedle“. Čeho se vyvarovat a na co si dát pozor?
Rozhodnutí o tom, že si koupíte vlastní byt či dům je teprve začátkem na hodně dlouhé cestě. Kromě typu nemovitosti je nutné zvážit také čas a úsilí, které jste schopni výběru obětovat. Také nezapomeňte, že realitní makléř dokáže na základě zkušeností sám vytipovat a najít zajímavé nemovitosti ke koupi, nabídnout variantu či lokalitu, o které jste doposud ani nepřemýšleli a pomůže vám s celým procesem koupě. „Realitní makléř navíc dokáže zajistit dodatečné služby jako je právní podpora, ověření územního plánu, kontrolu všech dokumentů a pomůže s převodem financí i změny zápisu nemovitosti do osobního vlastnictví. To jsou všechno jsou poměrně složité procesy ve kterých se snadno udělá fatální chyba,“ říká Jan Zachystal z RE/MAX Alfa. Na ty největší úskalí pořízení nemovitosti se nyní podíváme podrobněji.

Rezervační smlouva (Dohoda o složení blokovacího depozita)
V případě vážného zájmu podepíšete se zprostředkovatelem (realitní kanceláří) tzv. Rezervační smlouvu. Ta vám zajišťuje rezervování vybraného bytu do doby podpisu kupní smlouvy. Po podpisu následuje uhrazení rezervačního poplatku, který je důkazem vašeho vážného zájmu o nemovitost a započítává se do kupní ceny. Ode dne složení blokovacího depozita je pro vás vybraná nemovitost závazně rezervována a není možné ji nabízet dalšímu zájemci.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní
Uzavírá se v případech, kdy prodávající i kupující mají zájem kupní smlouvu uzavřít, ale z určitých důvodů to zatím není možné (např. si kupující vyřizuje hypoteční financování). Smlouva o smlouvě budoucí kupní zavazuje vás i prodávajícího k následnému uzavření Kupní smlouvy. Samotná Kupní smlouva je zpravidla přílohou Smlouvy o smlouvě budoucí kupní.

Financování bytu
V případě, že byt financujete prostřednictvím hypotéky, případně bankovním úvěrem, bude vaše banka požadovat zřízení zástavního práva ve svůj prospěch. Zástavní právo obvykle zřizuje majitel nemovitosti a vzniká zápisem do Katastru nemovitostí. Některé realitní kanceláře jsou schopny zprostředkovat i nabídku hypotéky. Vyberou aktuálně nejvhodnější úrokovou sazbu a doporučí, který bankovní ústav využít.

Kupní smlouva / Smlouva o převodu bytové jednotky / Smlouva o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu

Na základě těchto smluv přechází vlastnictví bytu z prodávajících na kupujícího. K přechodu vlastnického práva dochází zápisem do Katastru nemovitostí, převod družstevního podílu nastává okamžikem doručení dohody o převodu orgánu bytového družstva.

Úschova kupní ceny
Úschovou kupní ceny se předchází nepříjemným situacím. Běžnou praxí je složení kupní ceny po odečtení již uhrazeného rezervačního poplatku do úschovy nezávislé třetí osoby nebo instituce (úschova advokátní, notářská, bankovní). Ta vyplatí kupní cenu prodávajícímu tak, jak je dohodnuto v Kupní smlouvě, ale obvykle po převedení nemovitosti v Katastru nemovitostí z prodávajícího na vás – kupujícího na základě předložení uschovateli originálního Listu vlastnictví. Obvykle je rovněž z kupní ceny v úschově odečtena částka na úhradu Daně z převodu nemovitostí.

Návrh na vklad do Katastru nemovitostí
Návrh na vklad vlastnického práva do Katastru nemovitostí je nutné provést vždy, když dochází ke změně majitele zapsaného v Listu vlastnictví. Změna vlastnictví v Katastru nemovitostí se neprovádí u družstevních bytů, u kterých toto ošetřuje Dohoda o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu a její doručení příslušnému orgánu bytového družstva.

Převzetí bytu
Nezapomeňte, že je byt při převodu na vás nepojištěný! Je proto potřeba co nejdříve zajistit jeho kvalitní pojištění.

Ve všech těchto případech vám asistuje realitní makléř, který má dostatek zkušeností a je schopen vám s celou transakcí pomoci. Ušetříte tak spoustu času, peníze za právní zastoupení, notáře a další nezbytné náklady a především budete mít jistotu, že jste nic nezanedbali.