Nový katastrální zákon

Jelikož současná právní úprava, účinná již více než dvacet let, nezná žádnou povinnost katastrálního úřadu informovat vlastníka o podaném návrhu na vklad, vítáme jakoukoliv změnu, která přinese větší ochranu vlastníků. A tou bezesporu tato nová úprava je.

Nový katastrální zákon přináší od 1. 1. 2014 pro běžného občana zejména následující změny:

Několik opatření, jejichž cílem je snížit počet podvodů s realitami

O podání návrhu na vklad bude katastr nemovitostí informovat vlastníka nemovitosti, a to písemně na adresu trvalého pobytu nebo prostřednictvím datové schránky, případně též zprávou na mobilní telefon nebo elektronicky emailem. Od odeslání této informace začíná běžet lhůta 20 dnů, během které nemůže katastr nemovitostí vklad povolit. Vlastníkovi nemovitostí se tak dává čas na to, aby se mohl okamžitě bránit proti případnému podvodu. Teprve po uplynutí lhůty 20 dnů může katastr nemovitostí vklad povolit. V Praze v současnosti většinou řízení o vkladu práva trvá právě oněch 20 dnů, nicméně u méně frekventovaných katastrálních úřadů může tato zákonná lhůta přinést znatelné prodloužení vkladového řízení.

Z důvodu posílení ochrany dobré víry v zápis do katastru nemovitostí v novém občanském zákoníku a z toho vyplývající potřeby zvýšené ochrany vlastnických práv občanů se zavádí nová forma poskytování údajů z katastru, a to služba tzv. sledování změn údajů katastru. Vlastník nemovitosti bude moci požádat katastrální úřad, aby byl vždy informován o všech změnách týkajících se jeho nemovitostí, a to buď emailem, krátkou textovou zprávou nebo webovou službou. Žádost může občan podat elektronicky, pokud má zřízenou datovou schránku, nebo písemně s úředně ověřeným podpisem. Občan za zřízení služby zaplatí 200 korun, pokud nemá ve vlastnictví více než dvacet nemovitostí.

Zůstává zachováno, že podpisy na návrhu na vklad nemusí být úředně ověřeny. Pokud však bude účastník v řízení před katastrálním úřadem zastoupen na základě plné moci, nově pak podpis na této plné moci musí být úředně ověřen. Katastrální úřad bude také doručovat vždy jak zástupci, tak i zastoupenému.

Nově bude možné předkládat návrh na vklad nejen písemnou formou, ale též elektronicky, a to i spolu se smlouvou vyhotovenou v elektronické podobě. Ta však musí být opatřena kvalifikovaným elektronickým popisem a časovým razítkem.

Bez ohledu na počet účastníků smlouvy se bude předkládat vždy jen jeden stejnopis smlouvy. Na rozdíl od současnosti, kdy se musí předkládat tolik smluv kolik je účastníků smlouvy, a pro účely katastrálního úřadu dva stejnopisy navíc, od nového roku bude postačovat jen jedna jediná smlouva. Například pokud jsou dnes na straně prodávající i kupující manželské páry, musí se předkládat vždy šest stejnopisů kupní smlouvy, což již nebude potřeba.

Dnes katastrální úřad zasílá i po provedení vkladu účastníkům zpět smlouvu s vyznačenou doložkou o provedení vkladu, od ledna již smlouvu zpět zasílat nebude, pouze zašle vyrozumění o tom, že vklad byl proveden.

Změny, které přinese nový občanský zákoník:

Nový občanský zákoník přinese silnější ochranu těch, které postihnou podvodné a nesprávné zápisy v katastru nemovitostí. Od ledna 2014 bude více chráněn kupec, který nabyde byt od osoby zapsané v katastru nemovitostí a bude v dobré víře, že je tato osoba skutečným vlastníkem.

Pokud vlastník nemovitosti, např. bytu, zjistí, že jeho vlastnické právo někdo podvodně převedl na jinou osobu, musí do jednoho měsíce od tohoto zjištění:

  • Požádat katastr nemovitostí o vyznačení tzv. poznámky spornosti.
  • Do dvou měsíců poté doložit katastrálnímu úřadu, že podal k soudu žalobu na určení vlastnického práva.
  • Prokázat u soudu, že šlo o podvod – jedině tak bude znovu zapsán jako vlastník bytu.
  • Nový majitel pak musí byt vrátit původnímu vlastníku a může požadovat náhradu škody od podvodníka, resp. vydání kupní ceny, kterou mu zaplatil.

Pokud se ale vlastník bytu o podvodném převodu nedozvěděl a uplynuly více než tři roky:

  • Kromě podvodu bude muset u soudu prokázat i to, že současná osoba zapsaná v katastru nemovitostí nebyla při koupi bytu v dobré víře.
  • V dobré víře určitě nebude podvodník, který nemovitost koupil, ale problém nastane ve chvíli, kdy ji prodá nic netušícímu kupujícímu. Ten byl totiž v dobré víře, že nemovitost kupuje od vlastníka, a proto bude proti původnímu vlastníkovi chráněn a nemovitost připadne jemu.
  • Původní vlastník pak může žalovat podvodníka o náhradu škody.

Nebojíme se případů, kdy by vlastníku bytu začal najednou někdo tvrdit, že je již tři roky zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí, a že je v dobré víře, a proto byt patří jemu. Těžko se totiž najde majitel bytu, který ho celé tři roky ani jednou nenavštíví, před samotnou koupí si jej neprohlédne, neužívá ho a neplatí do fondu oprav či spotřebu energie ve společných částech domu.

Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners