NÁJEM podle nového občanského zákoníku NOZ – NEJVÝRAZNĚJŠÍ ZMĚNY

  • pokud nájemce ví o své nepřítomnosti v bytě, která je delší než dva měsíce, i o tom, že během této doby bude těžko dostupný, musí to oznámit pronajímateli a určit osobu, která za nájemce v případě nutnosti zajistí přístup do bytu
  • pokud chce nájemce přijmout do své domácnosti nové členy (i když nejde o platící podnájemníky), musí pronajímateli oznámit navýšení počtu osob žijících v bytě. Neučiní-li tak do dvou měsíců, opět to může být důvodem pro výpověď. Pronajímatel má právo žádat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.
  • nájemce má právo na úroky z jistoty od okamžiku jejího poskytnutí pronajímateli
  • pronajímatel může vypovědět nájemní smlouvu i tehdy, pokud bude nájemník pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu domácnosti, případně na osobě, která bydlí ve stejném domě.
  • smlouva vyžaduje písemnou formu, ale pronajímatel nemůže vůči nájemci namítat, že smlouva nebyla uzavřena v písemné formě
  • nemůže být na újmu nájemci, že dané prostory nebyly zkolaudovány jako prostory sloužící k bydlení
  • pokud pronajímatel provede takové stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu bytu či celkové podmínky bydlení, nebo znamenají trvalé úpory energie nebo vody, může se pronajímatel s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.

Dědictví nájmu

  • zemře-li nájemce, přechází nájem na členy nájemcovi domácnosti, kteří s ním žili v den jeho smrti v bytě a nemají vlastní byt; takový nájem skončí nejpozději uplynutím dvou let ode dne jeho přechodu; to neplatí v případě přechodu na osobu starší sedmdesáti let; stejně to neplatí při přechodu na osobu mladší 18 let, v takovém případě končí nájem nejpozději, kdy taková osoba dosáhne věku 20 let
  • nepřejde-li nájem na členy nájemcovy domácnosti, přejde nájem na nájemcovi dědice; v takovém případě má však pronajímatel i tento dědic právo vypovědět nájem do tří měsíců, kdy se o této skutečnosti dozvěděli
  • není-li nájemcův dědic znám ani do šesti měsíců od nájemcovy smrti, může pronajímatel byt vyklidit a vyklizením nájem zaniká

Add zákaz podnájmu, pokud nájemník užívá byt spolu s podnájemníkem:

Je to tak, od nového roku může nájemník začít užívat byt spolu s podnájemníkem, a pronajímatel mu to nemůže zakázat. Jsou zde ale podmínky – nájemník může vzít na byt podnájemníka pouze v případě, že v bytě sám trvale bydlí. A dále je povinen tuto změnu majiteli nahlásit. Neučiní-li tak do dvou měsíců, může to být důvodem pro výpověď.

Stejně tak, pokud chce nájemce přijmout do své domácnosti nové členy (i když nejde o platící podnájemníky), musí pronajímateli oznámit navýšení počtu osob žijících v bytě. Neučiní-li tak do dvou měsíců, opět to může být důvodem pro výpověď. Pronajímatel má právo žádat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

Add zákaz sankcí postihujících nájemníka

Nový občanský zákoník neznemožňuje pronajímateli uplatňovat po nájemci veškeré sankce – ale přímo stanovuje, jaké sankce za porušení povinností z nájmu nájemcem není pronajímatel oprávněn vymáhat. To se týká i případů, kdy je nájemce povinen nahradit pronajímateli škodu.

Pronajímatel nemůže nájemci zakázat (ani v nájemní smlouvě), nic, co by zkracovalo nájemcova práva přiznaná mu novým občanským zákoníkem nebo která by nájemci ukládala zjevně nepřiměřené povinnosti. Dále pronajímatel nemůže uzavřít s nájemcem ustanovení, dle něhož je povinen zaplatit mu smluvní pokutu. Nebo-li pokud taková ustanovení uzavře, nebudou soudně vymahatelná.

Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners