Zásada povrch ustupuje půdě

Nejvýznamnější změnou v oblasti právní úpravy nemovitostí od 1. ledna 2014 byl opětovný návrat k tzv. superficiální zásadě, která platila v našem právním řádu až do konce roku 1950. Tato zásada vychází z myšlenky, že vše, co je pevně spojeno se zemským povrchem, je součástí zemského povrchu, tedy součástí příslušného pozemku, kterému se tak dostává privilegovaného postavení. Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Skutečnost, kdy vlastník pozemku byl odlišný od vlastníka budovy, byla typická pro právní řády socialistických států. Dnes již tento jev postupně mizí.

Na znovuzavedení této zásady můžeme pohlížet pozitivně, neboť jsme se vrátili k osvědčeným zásadám moderních právních řádů, jejichž kořeny sahají až k římskému právu. Pokud byl ke dni 1.1. 2014 totožný vlastník pozemku a budovy na něm postavené, stala se budova součástí pozemku. Informace o budovách však z katastru nemovitostí nezmizeli ani nezmizí, jsou pouze vedeny jako způsob využití pozemku, na kterém se nachází. Katastr nemovitostí však tuto změnu provedl nebo ještě provede až v případě, že bude s nemovitostmi nakládáno, do té doby budou nemovitosti evidovány na listu vlastnictví dosavadním způsobem. Pokud jsou vlastníci odlišní, budova se součástí pozemku nestává, ale vlastníci obou nemovitostí mají vůči sobě předkupní právo.

Bude-li chtít vlastník pozemku tento pozemek prodat, bude jej muset nejprve nabídnout vlastníkovi budovy a naopak. Uplatněním předkupního práva má být dosaženo stavu, kdy budovy stojící na cizím pozemku postupem doby zcela vymizí. Praktický význam má superficiální zásada v případě převodu nemovitostí, neboť při převodu pozemku nyní dochází automaticky k převodu též všech budov, které jsou jeho součástí. Není zapotřebí věnovat tolik pozornosti specifikaci budovy v kupní smlouvě. Postupně také odpadá riziko a nejistota, zda vlastník pozemku je skutečně vlastníkem všech budov na pozemku postavených, zejména těch, které se nezapisují do katastru nemovitostí.

Čas, který již uplynul od znovuzavedení zásady superficies solo cedit, prokázal, že přinesla výhody též ve financování developerských projektů, kdy zástavní právo zajišťující bankovní úvěr se automaticky vztahuje též na nově vznikající budovu na tomto pozemku, bez nutnosti zapisovat rozestavěnou stavbu do katastru nemovitostí a bez nutnosti uzavírat novou zástavní smlouvu. Bez této zásady musel developer nabídnout bance nejprve pozemek pro zřízení zástavního práva zajišťujícího bankovní úvěr a po vzniku stavby na tomto pozemku musel novou zástavní smlouvou zřídit zástavní právo též pro tuto stavbu, aby mohl dosáhnout vyššího čerpání peněžních prostředků.

Mgr. Michal Ševčík, AK Vilímková, Dudák & Partners