Nový občanský zákoník – nejvýznamnější změna v oblasti právní úpravy nemovitostí a realit od 1. ledna 2014

Nejvýznamnější změnou v oblasti právní úpravy nemovitostí od 1. ledna 2014 je opětovný návrat k tzv. superficiální zásadě, která platila v našem právním řádu až do konce roku 1950. Tato zásada vychází z myšlenky, že vše, co je pevně spojeno se zemským povrchem, je součástí zemského povrchu, tedy součástí příslušného pozemku, kterému se tak dostává privilegovaného postavení. Součástí pozemku bude prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Skutečnost, kdy vlastník pozemku může být dnes odlišný od vlastníka budovy, byla typická pro právní řády socialistických států. Na znovuzavedení této zásady můžeme pohlížet pozitivně, neboť se vracíme k osvědčeným zásadám moderních právních řádů, jejichž kořeny sahají až k římskému právu.

Pokud bude ke dni 1.1.2014 totožný vlastník pozemku a budovy na něm postavené, stane se budova součástí pozemku. Informace o budovách však z katastru nemovitostí nezmizí, budou pouze vedeny jako způsob využití pozemku, na kterém se nachází. Katastr nemovitostí však tuto změnu provede až v případě, že bude s nemovitostmi nakládáno, do té doby budou nemovitosti evidovány na listu vlastnictví stávajícím způsobem. Pokud budou vlastníci odlišní, budova se součástí pozemku nestane, ale vlastníci obou nemovitostí získají vůči sobě předkupní právo. Bude-li chtít vlastník pozemku tento pozemek prodat, bude jej muset nejprve nabídnout vlastníkovi budovy a naopak. Uplatněním předkupního práva má být dosaženo stavu, kdy budovy stojící na cizím pozemku postupem doby zcela vymizí.

Praktický význam má superficiální zásada v případě převodu nemovitostí, neboť při převodu pozemku dojde automaticky k převodu též všech budov, které jsou jeho součástí. Nebude potřeba věnovat tolik pozornosti specifikaci budovy v kupní smlouvě. Postupně také odpadne riziko a nejistota, zda vlastník pozemku je skutečně vlastníkem všech budov na pozemku postavených, zejména těch, které se nezapisují do katastru nemovitostí. Výhody můžeme spatřovat též ve financování developerských projektů, kdy zástavní právo zajišťující bankovní úvěr se bude automaticky vztahovat též na nově vznikající budovu na tomto pozemku, bez nutnosti zapisovat rozestavěnou stavbu do katastru nemovitostí a bez nutnosti uzavírat novou zástavní smlouvu. Dnes musí developer nabídnout bance nejprve pozemek pro zřízení zástavního práva zajišťujícího bankovní úvěr, po vzniku stavby na tomto pozemku je potřeba novou zástavní smlouvou zřídit zástavní právo též pro tuto stavbu, aby mohl developer dosáhnout vyššího čerpání peněžních prostředků.

Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners