Smlouvy

Typy smluv

Smlouva o zprostředkování (smlouva o poskytování realitních služeb)

Smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel (realitní kancelář) zavazuje, že bude vyvíjet činnost směřující k tomu, aby měl zájemce příležitost uzavřít určitou smlouvu (kupní smlouva, nájemní smlouva, dohoda o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu) s třetí osobou. Zájemce se zase zavazuje zaplatit zprostředkovateli (realitní kanceláři) sjednanou úplatu (provizi).

Smlouva o výhradním poskytování realitních služeb

Výhradní smlouva (dále též exkluzivní smlouva) zaručuje prodávajícímu kompletní servis ze strany realitní kanceláře a dosažení nejvyšší prodejní ceny. Uzavřením výhradní smlouvy zmocňuje prodávající realitní kancelář k výhradnímu zastupování při prodeji nemovitosti – vlastníka nemovitosti tedy zastupuje pouze jedna realitní kancelář. Tato smlouva bývá uzavírána na dobu určitou. Po tuto dobu nesmí majitel nemovitosti uzavřít jinou zprostředkovatelskou smlouvu ohledně prodeje dané nemovitosti s jinou realitní kanceláří ani nesmí nemovitost prodat sám.

Smlouva o nevýhradním poskytování realitních služeb

Nevýhradní smlouva umožňuje vlastníkovi nemovitosti prodej jak vlastními silami, tak přes několik realitních kanceláří zároveň. Majitel nemovitosti platí provizi pouze té realitní kanceláři, která přivede kupujícího a nemovitost prodá. Dnes už ale rozhodně neplatí obecně zastávaný názor, že čím více realitních kanceláří nemovitost prodává, tím rychleji a za vyšší cenu se prodá – na stejných realitních serverech a magazínech se objevují inzeráty od různých RK na stejnou nemovitost, ale každý s jinými údaji o ceně, velikosti nebo vybavení. U kupujícího to vzbuzuje nedůvěru a vytváří dojem obtížně prodejné nemovitosti. Kupující proto vyčkává v domnění, že cena bude ještě klesat, nebo získá pocit, že lze o ceně licitovat. Tato situace výrazně snižuje úspěšnost rychlého prodeje nemovitosti a dosažení nejvyšší prodejní ceny. Tento druh smlouvy RE/MAX uzavírá pouze v případě pronájmů nemovitostí.

Výhody smlouvy o výhradním/nevýhradním poskytování realitních služeb

Výhradní smlouva Nevýhradní smlouva
Makléř je schopen maximálně hájit zájmy klienta (prodávajícího) a je schopen vyjednat nejvyšší možnou prodejní cenu. Makléř má omezené možnosti pro vyjednávání o nejvýhodnější prodejní ceně. Tím, že je nemovitost v nabídce více RK, často musí přistoupit na „nefér“ hru kupujícího a ostatních RK.
Makléř má jistotu uskutečnění obchodní transakce, proto věnuje maximální péči, čas a finance na propagaci nemovitosti v různých mediích. To vede k jejímu rychlejšímu prodeji. Makléř nemá jistý výsledek (nemovitost může být prodána jinou RK), proto do propagace nemovitosti investuje minimum finančních prostředků (omezená inzerce).
Makléř prezentuje o nemovitosti pravdivé informace, garantuje předprodejní, prodejní a poprodejní servis a usiluje o dosažení nejvyšší prodejní ceny. Makléři různých RK s cílem prodat nemovitost často zkreslují informace o nemovitosti a záměrně snižují prodejní cenu (nejistá výše ceny nemovitosti při prodeji znamená nižší důvěryhodnost pro potencionálního kupce.
Standardní výše provize umožňuje makléři vyšší investice do propagace nemovitosti při hledání potencionálního kupce, profesionální kvalitu zajišťovaného servisu a poskytnutí záruk právní služby, pojištění, úschovy kupních cen atd. Makléři různých RK s cílem získat nemovitost pro prodej často nabízejí nižší provize (malé investice do propagace nemovitosti, nízká kvalita poskytovaného servisu a makléřů, malé záruky).
Vysoká důvěryhodnost nabídky (velký zájem potencionálních kupujících). Nízká důvěryhodnost nabídky (strach, nedůvěra a malý zájem potencionálních kupujících). Nemovitost se objevuje v inzerci s různými prodejními cenami, plochami a nestejným popisem..
Profesionální a seriózní makléři dnes již bez výhradní smlouvy prodej nemovitosti nenabízejí. Nevýhradní smlouvu nabízejí nezkušení a začínající makléři.

Dohoda o složení blokovacího depozita (rezervace nemovitosti)

V případě vážného zájmu o nemovitost klient podepíše se zprostředkovatelem (realitní kanceláří) Dohodu o složení blokovacího depozita. Složené blokovací depozitum je započítáno do první splátky z kupní ceny. Ode dne složení blokovacího depozita je vybraná nemovitost pro klienta závazně rezervována.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Uzavírá se v případech, kdy prodávající i kupující mají zájem kupní smlouvu uzavřít, ale z určitých důvodů to zatím není možné (např. si kupující vyřizuje hypoteční financování). Smlouva o smlouvě budoucí kupní zavazuje prodávajícího i kupujícího k následnému uzavření Kupní smlouvy. Samotná Kupní smlouva je zpravidla přílohou Smlouvy o smlouvě budoucí kupní.

Kupní smlouva

Smlouva, na základě které přechází úplatně z prodávajícího na kupujícího vlastnické právo k příslušné nemovité věcí či nemovitým věcem. V Kupní smlouvě jsou přesně specifikovány nemovité věci dle příslušného Listu vlastnictví, výše kupní ceny a její splatnost, podmínky předání nemovitosti a další náležitosti dle dohody smluvních stran.

Smlouva o převodu vlastnictví jednotky

Smlouva, na základě které přechází úplatně z prodávajícího na kupujícího vlastnické právo k jednotce podle zák. č. 72/1994 Sb. včetně příslušného spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku nebo k jednotce podle § 1158 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, včetně spoluvlastnického podílu na nemovité věci. Ve Smlouvě o převodu vlastnictví jednotky jsou přesně specifikovány nemovité věci dle příslušného Listu vlastnictví, výše kupní ceny a její splatnost, podmínky předání nemovitosti a další náležitosti dle dohody smluvních stran.

Dohoda o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu

Dvoustranná dohoda uzavíraná mezi převodcem a nabyvatelem o tom, že převodce na nabyvatele převádí družstevní podíl v bytovém družstvu, se kterým je spojeno i právo nájmu ke konkrétnímu družstevnímu bytu. V Dohodě je uvedena cena za převod družstevního podílu, splatnost ceny a podmínky předání družstevního bytu.

Nájemní smlouva

Na základě Nájemní smlouvy přenechává vlastník nemovité věci (pronajímatel) za úplatu do užívání nájemci příslušnou nemovitost na dobu určitou či neurčitou.

Právní pojmy

Jednotka v osobním vlastnictví:

Každá jednotka má v souladu se zák. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů nebo v souladu s § 1158 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, svého přímého vlastníka, který je zapsán na Listu vlastnictví. K jednotce také náleží podíl na společných částech domu a pozemku nebo podíl na společných částech nemovité věci.

Družstevní byt:

Základní rozdíl proti bytu v osobním vlastnictví je, že vlastníkem bytu je bytové družstvo a klient je majitelem družstevního podílu v bytovém družstvu. S družstevním podílem v bytovém družstvu je spojeno zejména právo nájmu konkrétního družstevního bytu. Družstevní podíl v bytovém družstvu klient převádí nebo nabývá jakožto úplatný převod družstevního podílu.

Rodinný dům:

Rodinný dům je stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena a v níž jsou nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Bytový dům:

Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena.

Pozemek:

Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.

Stavební pozemek:

Stavebním pozemkem je míněn pozemek vedený v Katastru nemovitostí v druhu „zastavěná plocha a nádvoří“, dále pozemek různého druhu, avšak určený územně plánovací dokumentací obce nebo vydaným územním rozhodnutím k zastavění a pozemek skutečně zastavěný bez ohledu na jeho stav evidovaný v Katastru nemovitostí.

Pozemky ve zjednodušené evidenci katastru nemovitostí:

Pozemky, jejichž hranice nejsou v terénu patrné, neboť jsou z dřívějších dob sloučeny do většího půdního celku.

  • Parcela:

    Pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

  • Katastrální mapa:

    Podrobná polohopisná mapa velkého měřítka zobrazující nemovitosti, udržovaná ve stálém souladu se skutečným stavem v terénu.

  • List vlastnictví:

    Jedná se o výpis z Katastru nemovitostí, dokládá vlastnictví k uvedené nemovitosti nebo nemovitostem. V Listu vlastnictví jsou zapsaná případná věcná břemena, zástavní práva a jiná omezení k nemovitosti.

  • Katastr nemovitostí:

    Soubor údajů o nemovitých věcech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem.

  • Návrh na vklad:

    Žádost účastníka smlouvy o provedení navrhovaných změn v evidenci příslušného Katastrálního úřadu. K návrhu na vklad je v současnosti třeba připojit kolek ve výši 1.000,- Kč.

  • Hypoteční úvěr (Hypotéka):

    Úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci. Slouží především k nákupu či rekonstrukci dané nemovité věci. Účelem hypotečního úvěru je investice do nemovité věci.

  • Stavební spoření:

    Stavební spoření v České republice vzniklo za účelem podpory řešení bytové situace občanů. Jedná se o komplexní finanční produkt poskytovaný stavebními spořitelnami. V jeho rámci může klient spořit, může požádat o úvěr ze stavebního spoření nebo o překlenovací úvěr a může také využívat státem poskytované podpory stavebního spoření.

  • Dražba:

    Veřejné jednání, při němž se nabízí určitá nemovitá věc neurčitému počtu osob na předem dohodnutém místě za účelem vydražení tomu, kdo učiní nejvyšší nabídku za předpokladu, že splní podmínky pro tento prodej stanovené v dražební vyhlášce. Dražba může být dobrovolná či nedobrovolná.

  • Společné jmění manželů:

    Vzniká uzavřením manželství, jedná se o majetek a závazky manželů nabyté v době trvání manželství.

    Součástí společného jmění je to, čeho nabyl jeden z manželů nebo čeho nabyli oba manželé společně za trvání manželství, s výjimkou toho, co

    1. slouží osobní potřebě jednoho z manželů,
    2. nabyl darem, děděním nebo odkazem jen jeden z manželů, ledaže dárce při darování nebo zůstavitel v pořízení pro případ smrti projevil jiný úmysl,
    3. nabyl jeden z manželů jako náhradu nemajetkové újmy na svých přirozených právech,
    4. nabyl jeden z manželů právním jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví,
    5. nabyl jeden z manželů náhradou za poškození, zničení nebo ztrátu svého výhradního majetku.

    Součástí společného jmění je zisk z toho, co náleží výhradně jednomu z manželů.

    Součástí společného jmění je také podíl manžela v obchodní společnosti nebo družstvu, stal-li se manžel v době trvání manželství společníkem obchodní společnosti nebo členem družstva. To neplatí, pokud jeden z manželů nabyl podíl způsobem zakládajícím podle odstavce 1 jeho výlučné vlastnictví.

    Součástí společného jmění jsou dluhy převzaté za trvání manželství, ledaže

    1. se týkají majetku, který náleží výhradně jednomu z manželů, a to v rozsahu, který přesahuje zisk z tohoto majetku, nebo
    2. je převzal jen jeden z manželů bez souhlasu druhého, aniž se přitom jednalo o obstarávání každodenních nebo běžných potřeb rodiny.

Omezení vlastnického práva vyznačené na příslušném listu vlastnictví

Zástavní právo:

Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Zástavní právo přechází s vlastnictvím nemovité věci na nového nabyvatele.

Předkupní právo:

Předkupní právo zajišťuje prodávajícímu, že subjekt, kterému věc prodává, mu v případě svého úmyslu tuto věc dále prodat věc nabídne ke koupi jako prvnímu. Věcné předkupní právo je uvedené na příslušném Listu vlastnictví.

Věcné břemeno:

Věcným břemenem se rozumí věcné právo k věci cizí, které omezuje vlastníka věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco strpět či se něčeho zdržet (pasivní povinnost) nebo něco dát či něco konat (aktivní povinnost).

Hlavními znaky práva odpovídající věcnému břemeni je jeho opakující se nebo trvalý charakter. Není možný jednorázový výkon. Institut věcných břemen zajišťuje oprávněnému subjektu hospodářské využití cizí věci.

Věcná břemena můžeme rozdělit na služebnosti a reálná břemena. Služebnosti jsou vymezeny pasivitou vlastníka zatížené věci. Nově to nemusí být jen věc nemovitá. Vlastníkova věc může být zatížena služebností tak, že ve prospěch jiné osoby je vlastník povinen něco strpět (např. právo jízdy přes pozemek třetí osobou) nebo něčeho se zdržet (např. stavět na svém pozemku nad určitou výšku). Naopak reálná břemena vyžadují aktivní chování zatíženého vlastníka a spočívají zpravidla v povinnosti opakujícího se plnění ze strany vlastníka pozemku (poskytování služeb, plnění produktů ze zatíženého pozemku…).

NOZ oproti předchozímu občanskému zákoníku upravuje tzv. vlastníkovu služebnost, kdy vlastník má možnost zatížit služebností svůj vlastní pozemek např. na něm zřídí služebnost pro jiný svůj pozemek. Jde o výjimku ze zásady – nikomu nemůže sloužit jeho vlastní věci, resp. nikdo nemůže mít služebnost ke své vlastní věci.

Vlastník tak může učinit třeba v případě, kdy se rozhodne jeden svůj pozemek prodat. Předtím než prodá svůj pozemek, zřídí si na tom pozemku právo cesty, vodovodu, kanalizace a jiné, pro svůj druhý vedlejší pozemek. Následně prodává pozemek již zatížený věcným břemenem ve svůj prospěch. Toto právo funguje i naopak, kdy vlastník pozemku má právo cesty přes sousedův pozemek. Sousedův pozemek koupí, ale služebnost práva cesty na koupeném pozemku existuje nadále. Před účinností NOZ kdyby došlo k splynutí práv a povinností ve prospěch jedné osoby, automaticky by došlo k zániku věcného břemene zatěžujícího nabytou nemovitost.

Exekuce:

Účelem exekuce je zajistit rychlou a účinnou ochranu věřitelových práv, která mu byla vůči dlužníkovi přiznána vykonatelným rozhodnutím soudu anebo jiným exekučním titulem. Exekuce omezuje vlastníka v nakládání s nemovitostou věcí.

Insolvence (Úpadek):

Neschopnost firmy a v dnešní době i občanů dostát svým závazkům; platební neschopnost; trvalá nelikvidita, splatné dluhy jsou vyšší než realizovatelná hodnota aktiv. Dlužník je v úpadku, jestliže má více věřitelů a není schopen po delší dobu plnit své splatné závazky. Jestliže dlužník zastavil platby, má se za to, že není schopen po delší dobu plnit své splatné závazky. Fyzická osoba, je-li podnikatelem, a právnická osoba je v úpadku i tehdy, jestliže je předlužena.