Přechod dluhů vůči společenství vlastníků jednotek na nabyvatele jednotky

Nový občanský zákoník jednoznačně řeší otázku, zda ke dni převodu vlastnictví jednotky z převodce na nabyvatele má osoba odpovědná za správu domu povinnost vyúčtovat a vypořádat příspěvky na správu domu do té doby hrazené převodcem. Jedná se o platby na úhradu nákladů provozu domu, případně příspěvky do různých fondů. Dříve vznikala otázka, zda by neměly být nespotřebované příspěvky vráceny převodci, neboť v jeho prospěch již nemohou být v budoucnu použity, když jednotku v daném domě prodal.

Nový občanský zákoník k této otázce výslovně uvádí, že osoba odpovědná za správu domu nemá povinnost vypořádat příspěvky na správu domu při převodu vlastnictví jednotky. Již uhrazené příspěvky tak zůstávají nadále ve prospěch společenství vlastníků jednotek (pokud vzniklo) a mohou být využity při správě domu. Již uhrazené příspěvky si však může vypořádat převodce a nabyvatel mezi sebou v rámci kupní smlouvy.

Co se však výrazně mění, je přechod závazků za placení těchto příspěvků a záloh vůči osobě pověřené správou domu. Nový občanský zákoník stanoví převodci povinnost, aby doložil nabyvateli potvrzení osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, případně že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. Z této povinnost převodce vyplývá i povinnost osoby pověřené správou domu, aby takové potvrzení vystavila.

Podle právního stavu do dne 31.12.2013 tyto dluhy nepřecházely. Pokud byl převodce jednotky v prodlení s úhradou některé platby vůči společenství vlastníků jednotek, zůstal tímto dlužníkem i po převodu jednotky na nabyvatele. Dle nové právní úpravy však takový dluh přechází na nabyvatele a převodce ručí za úhradu dluhu, ovšem pouze za podmínky, že takový dluh je uveden v potvrzení. Postavení společenství jednotek by se tak mělo posílit.

Pokud však převodce nabyvateli takové potvrzení nepředloží a nabyvatel na něm nebude trvat, vystavuje se riziku přechodu všech dluhů, neboť ačkoli o jejich existenci objektivně nevěděl, stalo se tak pouze jeho liknavostí, která jde k jeho tíži, neboť o dluzích se měl a mohl dozvědět.

Závěr pro realitní makléře: vždy po převodci požadujte předložení potvrzení společenství vlastníků jednotek o existenci či neexistenci dluhů převodce