Spotřebitelské smlouvy v realitních obchodech

Smlouvy o poskytování realitních služeb (zprostředkovatelské smlouvy) a smlouvy o rezervaci nemovitostí (o blokovacím depozitu) jsou tzv. spotřebitelské smlouvy, pokud jsou uzavírány s fyzickými osobami, které při uzavření smlouvy nevystupují v rámci své podnikatelské činnosti. Naopak pokud realitní kancelář uzavírá smlouvu s fyzickou osobou, která v rámci svého podnikání poptává či nabízí nemovitosti za účelem svého podnikání, nejedná se o spotřebitelskou smlouvu. Pokud je smlouva uzavírána s právnickou osobou, o spotřebitelskou smlouvu se nejedná v žádném případě.

Při uzavírání smluv se spotřebitelem jsou na podnikatele kladeny speciální nároky, smlouva však nemusí být uzavírána pouze v provozovně realitní kanceláře. Taková povinnost ze zákona nevyplývá; naopak občanský zákoník stále počítá s tím, že smlouva může být uzavřena i mimo podnikatelské prostory, pouze na takové smlouvy klade vyšší nároky.

Smlouvy uzavírané v realitní kanceláři

Je-li smlouva uzavřena přímo v realitní kanceláři, nemá spotřebitel žádné speciální právo odstoupit od smlouvy bez uvedení důvodů. Přesto se na tyto smlouvy uplatní obecné zásady ochrany spotřebitele, zejména se takové smlouvy nemohou odchýlit od zákona v neprospěch spotřebitele. Spotřebitel se zejména nemůže vzdát práv, které mu zákon poskytuje, nebo jinak zhoršit své smluvní postavení.

Smlouvy uzavírané mimo realitní kancelář

Pokud je smlouva uzavřena mimo prostory obvyklé k podnikání, tj. makléř se setkal s klientem například u něj doma, v restauraci nebo nějakém veřejném místě, tj. mimo kancelář RE/MAX, má klient právo od takové smlouvy písemně odstoupit bez uvedení důvodů a bez jakékoliv sankce do 14 dnů od jejího uzavření. Nedošlo-li doposud ke splnění smlouvy, může spotřebitel odstoupit bez důvodu a jakékoliv sankce dokonce do 1 měsíce od uzavření smlouvy.

Smyslem práva na odstoupení je ochrana spotřebitele, který má právo odstoupit od smlouvy v případě, že smlouvu uzavřel bez důsledného uvážení všech podmínek, například s podomním prodejcem, na převáděcí akci, apod. Primárně se tedy jedná o jiné případy než o případy zprostředkování prodeje nemovitostí. Proto byla dříve stavena zákonná výjimka, dle které se možnost odstoupení nevztahovala na případy, kdy si klient výslovně sjednal návštěvu makléře za účelem objednávky (uzavření smlouvy) mimo prostory realitní kanceláře. V praxi se velmi často stává, že zprostředkovatelská smlouva je uzavřena přímo v bytě či rodinném domě zájemce, tj. nikoli v realitní kanceláři. Bohužel důsledkem nedokonalé legislativy byla tato výjimka ze zákona odstraněna, dnes již proto nehraje roli, zda se klient s makléřem domluvil na podpisu mimo realitní kancelář, i v takovém případě má klient právo od smlouvy odstoupit a musí být o tomto právu poučen.

Je-li smlouva uzavřena mimo podnikatelské prostory, není možné vyloučit právo klienta na písemné odstoupení od smlouvy do 14 dnů od podpisu. Makléř musí navíc klienta na právo odstoupit od smlouvy písemně upozornit, a to nejpozději při uzavření smlouvy. Pokud tak makléř neučiní, má klient právo odstoupit od smlouvy až do 1 roku od uzavření smlouvy.

Na způsob informování jsou kladeny ze strany evropských soudů poměrně vysoké požadavky – a to i nad rámec zákona, resp. evropských směrnic. Uvádí se, že poučení musí být jasné a srozumitelné, musí obsahovat nejen poučení o právo odstoupit, ale též o lhůtě k odstoupení, o počátku a konci běhu této lhůty. Poučení by mělo být dáno odděleně od dalších smluvních podmínek.

Od 1.1.2014 by měl nabýt účinnosti nový občanský zákoník. Ten předmětnou úpravu ochrany spotřebitele částečně přebírá a částečně modifikuje. Pro ulehčení postavení podnikatelů měla vláda vydat vzorové poučení pro spotřebitele o jejich právech spolu s vzorovým odstoupením od smlouvy. Pokud podnikatel předá tyto vzorové dokumenty klientovi před podpisem smlouvy, splní tak své povinnosti informovat klienta. Bohužel s ohledem na politickou situaci nebyly toto vzorové dokumenty zatím vládou přijaty. V příloze tohoto emailu zasíláme zatím nepřijatý vládní návrh tohoto vzorového poučení pro spotřebitele, které obsahuje též vzorové odstoupení od smlouvy. Pokud makléř předá před podpisem smlouvy toto vzorové poučení klientovi, splní své povinnosti.

Nový občanský zákoník umožňuje spotřebiteli výslovně zažádat, aby podnikatel začal s plněním smlouvy ještě před uplynutím lhůty k odstoupení. Pokud následně spotřebitel přesto odstoupí od smlouvy, má podnikatel nárok na poměrnou část odměny za služby, které již vykonal; pokud však podnikatel do doby odstoupení od smlouvy splní celou smlouvu, nemůže už spotřebitel od smlouvy odstoupit, a tomto však musí být předem poučen.