Exkluzivní nebo také výhradní smlouvy: na co si dát pozor

Exkluzivní smlouva s realitní kanceláří klientovi přináší kvalitnější servis a rychlejší prodej nemovitosti. Jsou ovšem i takové firmy, které exkluzivních smluv zneužívají a snaží se klienty podvést. Jak se takových podvodníkům vyvarovat a na co si dát při podpisu smlouvy pozor?

Prodávat nemovitost přes několik realitních kanceláří současně většinou žádaný efekt nepřináší. O nemovitost se nikdo nestará, majitel nemovitosti stále odpovídá na stejné otázky různým makléřům, ale k žádanému rychlejšímu prodeji většinou nedojde. Na internetu stejnou nemovitost nabízí hned několik realitních kanceláří, ovšem každá za jinou cenu. Rozdíl v ceně ale může představovat i statisíce. To u potenciálních zájemců vzbuzuje dojem neserióznosti a neprofesionality. Postupem času proto přichází makléři s tlakem na snížení ceny. „nemovitosti, které prodává několik realitních kanceláří současně, zpravidla nedopadnou dobře. Rivalita mezi makléři vede k rozporům a tlakům na prodávajícího. Ve většině případů nakonec prodávající podlehne a nemovitost se prodá mnohem levněji, než je její skutečná cena,“ vysvětluje Hanuš Němeček, výkonný ředitel RE/MAX. Zlepšení kvality servisu a větší práce s klienty byl také důvod, proč se realitní kancelář RE/MAX rozhodla k zásadnímu kroku a od ledna prodává své nemovitosti pouze exkluzivně.

Na druhou stranu se na trhu objevuje řada pochybných firem, které nabízí velmi nevýhodné exkluzivní smlouvy. „Cílem podobných firem je vehnat klienta do úzkých a z toho těžit. Přitom podobné jednání škodí všem realitním makléřům, kteří svoji práci dělají kvalitně,“ vysvětluje Němeček. Proto přinášíme několik rad, na co si při uzavírání exkluzivní smlouvy dávat pozor:

  1. Smlouva na dobu neurčitou
    Častým trikem nekalých realitních makléřů je snaha zavázat klienta na dobu neurčitou. Díky tomu často majiteli nezbývá než čekat nepřiměřeně dlouho nebo se ze smlouvy pod velmi vysokou pokutou vykázat. Ideálním řešením je proto podepsat smlouvu na dobu určitou s možností prodloužení. Majitel tak má zajištěno, že pokud by jeho nemovitost nebyla do určité doby prodána, může bez jakýchkoli problémů změnit makléře. Například RE/MAX nabízí smlouvy na 3 nebo 6 měsíců.
  2. Astronomické sankce za nedodržení podmínek
    V rámci exkluzivní smlouvy bývá často uvedena sankce, pro případ, že by majitel nemovitosti chtěl smlouvu předčasně vypovědět nebo nemovitost prodat sám. „Makléř po dobu prodeje vynakládá nejen svůj čas, ale také nemalé finanční prostředky například na reklamu spojenou s prodejem. Proto se chce kancelář pojistit, že tyto náklady budou vynaloženy účelně,“ vysvětluje Němeček. V některých smlouvách se ale objevují astronomické sankce. Cílem takového jednání je dostat klienta pod tlak a při pokusu vypovědět se ze smlouvy získat statisíce za nedodržení smlouvy. V zásadě jde o pokus podvést klienta a takové nemovitosti často nejsou ani klientům nabízeny.
  3. Hrazené náklady za neprodanou nemovitost
    V některých smlouvách se můžete setkat s tím, že v případě, kdy bude realitní kancelář neúspěšná, nechá si od vás zaplatit vzniklé náklady. Smlouva sice jde ukončit či vypovědět, ale pokud nedojde k úspěšnému prodeji, může celá „spolupráce“ stát prodávajícího desítky tisíc korun.
  4. Nesmyslně vysoká prodejní cena
    Některé firmy se snaží dostat klienty na velmi vysokou prodejní cenu. Často v takovém případě doslova „létají miliony“, aniž by si makléř udělal detailní prohlídku nemovitosti a předložil klientovi cenovou analýzu. Pod vidinou vysoké prodejní ceny pak majiteli nabízí exkluzivní smlouvu. Po čase se ovšem od makléře dozví, že cena se musí drasticky snížit, protože nemovitost je za uvedenou cenu neprodejná. V tu chvíli nemá klient na výběr: buď bude souhlasit se snížením, nebo se bude muset draze vykoupit ze smlouvy na dobu neurčitou. „Správný makléř je schopen navrhnout a obhájit reálnou prodejní cenu nemovitosti hned z počátku. Přehnaně vysoká cena oproti očekávání by měla být signálem, že je něco špatně,“ varuje Hanuš Němeček.
  5. Chybějící všeobecné podmínky
    Jsou zaznamenány případy, kdy klient dostane do rukou jednoduchou smlouvu bez zjevných kliček. V textu je však uvedeno, že se smlouva řídí všeobecnými obchodními podmínkami, které ke smlouvě samozřejmě doloženy nejsou. Zde mohou být uvedeny dodatky, které mohou původně zjevně bezproblémovou smlouvu značně zkomplikovat.
  6. Rozhodčí doložka ve smlouvě
    Stává se, že klient dostane k podpisu smlouvu s rozhodčí doložkou. Rozhodčí doložka nemusí být vždy špatná, pokud je rozhodčím soudem všeobecně uznávaný rozhodčí soud při Hospodářské komoře ČR a Agrární komoře ČR. RE/MAX v drtivé většině případů rozhodčí doložky ve smlouvě nepoužívá.

Exkluzivní smlouva pro klienta přináší především komfort v podobě nadstandartního servisu, dosažení nejvyšší možné prodejní ceny a celkové zkrácení doby prodeje nemovitosti. Je-li exkluzivní smlouva řádně sepsaná, je oboustranně výhodná. Makléř je motivován poskytnout co možná nejlepší servis a prodat nemovitost za nejlepší možnou cenu. Majitel nemovitosti má naopak zajištěno, že se o všechny související úkony postará makléř a celá transakce proběhne bez větších problémů. Jen je třeba být obezřetný a nenechat se obelhat podvodnými nabídkami, které se občas vyskytují. Zárukou kvalitní smlouvy bez háčků je i prověřená realitní kancelář.

Kontakt pro média:

Tomáš Hejda
+420 737 206 845
tomas@margetroid.cz

O společnosti RE/MAX:

Společnost RE/MAX působí na českém trhu od roku 2005. Disponuje 117 otevřenými kancelářemi s téměř 1 200 makléři, v nabídce má v průměru 15 000 unikátních nemovitostí. Společnost RE/MAX byla založena roku 1973 v americkém Denveru a dnes je leaderem na světovém trhu s nemovitostmi. Pracuje formou franšízingu. Společnost RE/MAX má 6299 kanceláří, právně a finančně nezávislých subjektů situovaných v 90 zemích světa. RE/MAX je zkratkou pro Real Estate Maximum a vyjadřuje tak hlavní moto společnosti – maximální služby pro majitele realitních kanceláří, realitní makléře a zákazníky.