Daň z nabytí nemovitých věcí nově platí kupující

 

 

Pořízení domu či bytu se prodražilo. Od 1. listopadu 2016 došlo na tuzemském trhu s nemovitostmi k zásadní změně. Povinnost platit daň z nabytí nemovitých věcí (neboli „daň z nabytí nemovitosti“, dříve známá jako daň z převodu nemovitosti) totiž od tohoto data přešlo na kupujícího. V praxi to znamená, že vedle kupní ceny bytu, domu či pozemku musí nyní kupující „vysázet na dřevo“ ještě další čtyři procenta vypočítané z této ceny, což sumu potřebnou na pořízení dané nemovitosti navýší o desítky, ale mnohdy i o stovky tisíc korun.

 

Kdy je převod nemovitosti osvobozen

 

Podle nových pravidel se taktéž mění možnost uplatnění osvobození od daně při prvním úplatném nabytí nové stavby rodinného domu nebo bytové jednotky. V právní úpravě se pod pojmem „nové“ rozumí pouze dokončené nebo užívané rodinné domy či bytové jednotky, a nikoliv již stavby či rozestavěné bytové jednotky. S tím zároveň souvisí i změna v počítání pětileté lhůty, po kterou je první úplatný převod osvobozen.

Zatímco dříve se toto období počítalo ode dne, kdy stavební zákon umožňoval stavbu nebo jednotku užívat, nově se počátek této lhůty počítá od data jejich dokončení nebo od data začátku jejich užívání – podle toho, co nastane dříve. To se dotkne například bytů, které jsou sice nové, ale pět let po jejich dokončení se je nepodařilo prodat a nejen v developerské hantýrce se jim říká „ležáky“. I u nich totiž jejich prodej podléhá dani z nabytí nemovitých věcí.

Od daně jsou nově osvobozeny nemovitosti nabyté při přeměnách všech právnických osob jako například spolků či různých nadací. Doposud se úleva týkala pouze obchodních společností. To ale dál neplatí při převodu jmění obchodní společnosti nebo družstva na společníka.

U základu daně se rozšiřuje použití směrné hodnoty u pozemků, na nichž není trvalý porost nebo stavba. Nově lze pro tyto pozemky směrnou hodnotu použít, i když na nich budou pouze náletové dřeviny nebo živý plot; připouští se také stavby typu oplocení nebo malé zpevněné plochy do 25 metrů čtverečních.

Ulevilo se i obcím, krajům či dobrovolným svazkům obcí, které jsou od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeny, a to včetně povinnosti podat daňové přiznání. U inženýrských sítí je nyní předmětem daně pouze úplatné nabytí budov, které jsou součástí této sítě, nikoliv už její další prvky.

 

Směna nemovitostí

 

V případě směny nemovitých věcí se při určení sjednané ceny za nabývanou nemovitou věc nepřihlíží k hodnotě pozbývané nemovité věci. Za sjednanou cenu se považuje pouze případný doplatek či jiné poskytnuté plnění (například úhrada dluhu za prodávajícího). Srovnávací daňovou hodnotou je částka odpovídající 100 procentům směrné hodnoty nebo zjištěné ceny. Je-li ale nabývací hodnotou výlučně sjednaná cena (to jest v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci z majetku nebo do majetku územního samosprávného celku, dobrovolného svazku obcí nebo Regionální rady regionu soudržnosti), je součástí sjednané ceny i hodnota pozbývané nemovité věci, případně její část.

 

shutterstock_177503219_fin

 

Dopady změn v praxi

 

Zatímco v předchozí právní úpravě byl zaveden institut ručitele, ve kterém v případě neodvedení daně prodávajícím ji uhradí kupující, novela zákona s institutem ručitele nepočítala. Tuto změnu uvítalo ministerstvo financí i daňoví experti. Slibují si od toho účinnější vymáhání daně, ale i zpřehlednění pravidel.

Změna však může přinést drobnou komplikaci lidem, kteří financují nákup nemovitosti hypotékou. Banky avizují, že kupujícím proplatí daň z nabytí nemovitosti v případě, že hodnota nemovitosti dle odhadu banky bude ve stejné výši nebo vyšší, než je součet kupní ceny nemovitosti a daně z nabytí.

Změna plátce daně z nabytí nemovitosti se projevuje i v cenících realitních makléřů. Zatímco někteří z nich mohou ve svých nabídkách uvést konečnou cenu s tím, že obsahuje již čtyři procenta daně z nabytí nemovitosti a tato čtyři procenta kupující nezaplatí jim, ale státu, někteří tak neučiní. Například my v RE/MAX ve svých nabídkách vždy uvádíme cenu nemovitostí bez daně a příslušná čtyři procenta daně pak bude muset kupující doplatit zvlášť.

 

Dlouho očekávaná změna zákonného opatření Senátu ČR o dani z nabytí nemovitých věcí přinesla s účinností od 1. listopadu 2016 řadu změn. Na ty důležité jsme se zeptali Jany Melicharové, daňové poradkyně společnosti KODAP.

 

Co můžeme od novely očekávat?

Novela zákona odstraňuje některé nejednoznačné nebo nejasné formulace. Zásadní změnou je pak sjednocení osoby poplatníka daně, jímž je nově pouze nabyvatel, a zrušení institutu ručitele.

 

Přináší novela pro poplatníky nějaká zjednodušení?

Ulevilo se obcím, krajům a dobrovolným svazkům obcí, neboť jsou od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeny, a to včetně povinnosti podat daňové přiznání. U inženýrských sítí je předmětem daně pouze úplatné nabytí budov, které jsou součástí této sítě, nikoliv už její další prvky.

 

Jaké další změny se dotkly daňových poplatníků?

Změnilo se uplatnění osvobození od daně při prvním úplatném nabytí nové stavby rodinného domu nebo bytové jednotky. Pojmem NOVÉ se nyní rozumějí pouze dokončené nebo užívané rodinné domy či bytové jednotky, nikoliv již stavby a jednotky rozestavěné. S tím souvisí i počítání pětileté lhůty, po kterou je první úplatný převod osvobozen. Zatímco dříve se lhůta počítala od data, kdy stavební zákon umožňoval stavbu nebo jednotku užívat, nyní se počátek této lhůty počítá od data jejich dokončení nebo od data začátku jejich užívání.

 

Mluvilo se i o změnách v předmětu daně a stanovení základu daně. Oč se jedná?

Ano, nyní jsou předmětem daně z nemovitosti nabyté při přeměnách všech právnických osob, nikoliv jako doposud jen obchodních korporací. V úvahu připadají např. spolky nebo nadace. To ale neplatí při převodu jmění obchodní společnosti nebo družstva na společníka. Nabytí nemovitých věcí při této formě přeměny je vždy předmětem daně.

Co se týče základu daně, rozšiřuje se použití směrné hodnoty u pozemků, na nichž není trvalý porost nebo stavba. Nyní se pro tyto pozemky použije směrná hodnota, i když na nich budou pouze náletové dřeviny nebo živý plot; připouští se také stavby typu oplocení nebo malé zpevněné plochy do 25 m2.