offers in other languages

MENU ZAVŘÍT

NOZ – nový občanský zákoník: do pronájmu se zvířetem a podnikání bez souhlasu majitele bytu

Nový občanský zákoník je účinný již od roku 2014 a přinesl řadu změn v oblasti nájmů. Podoba nájemní smlouvy se výrazně zjednodušila. Nájemce nemovitosti může chovat zvíře či podnikat v pronajatém bytě i bez souhlasu majitele. Pronajímatel může vypovědět smlouvu i bez výpovědní lhůty. Občanský zákoník v mnoha ohledech zvýhodňuje jak pronajímatele, tak i nájemce. Úprava nového občanského zákoníku se navíc vztahuje i na případy nájemních smluv uzavřených před rokem 2014, a proto i strany nájemních smluv uzavřených již v tomto období by měly ověřit podmínky jejich nájemního vztahu.

Zvýhodnění nájemce

Nájemce může v bytě chovat zvíře i přes nesouhlas majitele. Jedinou podmínkou je, že nesmí způsobit pronajímateli či ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. Nájemce se dále může sám domáhat ochrany vůči tomu, kdo ho ruší v jeho nájemním právu. Dříve tuto ochranu mohl zajistit pouze pronajímatel. „Pokud vás například vytopí soused, můžete po něm chtít opravu či finanční kompenzaci i jako nájemce, a nemusíte už čekat, až to zařídí majitel bytu. Tato změna například značně urychlí řešení situace, kdy vlastník bytu žije v zahraničí,“ vysvětlil Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners. Významnou změnou pro nájemce je rovněž často užívaná možnost pronajmout část bytu jiné osobě bez souhlasu pronajímatele. Podmínkou ovšem je, že v bytě sám trvale bydlí a že tuto změnu majiteli nahlásí. „V tom, že nájemce bude moci uzavřít podnájemní smlouvu s kýmkoli bez vědomí majitele, vidím jistá rizika. Majitel zcela ztrácí přehled o obyvatelích svého bytu či domu.“ dodává Zachystal.

Zvýhodnění pronajímatele

Občanský zákoník ale posílil i práva majitele nemovitosti. Ten může vypovědět smlouvu i bez výpovědní lhůty. A to v případě, kdy nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Tedy pokud například neplatí nájemné či náklady na služby více než tři měsíce nebo byt závažně poškodí. Na rozdíl od dřívější úpravy však už k výpovědi nepotřebuje rozhodnutí soudu a nemusí nájemci nabídnout adekvátní bytovou náhraduNájemce musí byt vyklidit nejpozději do jednoho měsíce po doručení výpovědi. Úprava výpovědi nájmu se však nevztahuje na družstevní byty pronajímané členům družstva. Jako kauci může vlastník bytu požadovat až trojnásobek měsíčního nájemného. To je oproti předcházejícím třem měsícům výrazný rozdíl. „Domnívám se, že majitelé nemovitostí budou k podobně vysoké kauci přistupovat jen zcela výjimečně. V opačném případě totiž budou svého nájemce těžko shánět, protože takovou částku předem zaplatí málokdo,“ dodává Jan Zachystal. Navíc když od 1. 7. 2020 občanský zákoník nevylučuje možnost sjednat smluvní pokutu utvrzující povinnosti nájemce, ovšem za předpokladu, že jistota se smluvní pokutou v souhrnu nepřevýší trojnásobek smluveného nájemného.

Zjednodušení uzavření nájemní smlouvy

A na závěr úprava, která zlepšila vztahy obou stran: uzavírání nájemních smluv se výrazně zjednodušilo. „Stačí, aby bylo patrné, že se jedná o nájemní smlouvu. Musí v ní být uvedeno, co je předmětem nájmu, kdo je pronajímatel a nájemce. Tyto údaje zcela dostačují. Dokonce už se nemusí uvádět ani výše nájemného,“ popisuje změny Michal Ševčík. Dříve měla nájemní smlouva jasná specifika. Musela přesně určit pronajímaný byt včetně veškerého příslušenství a rozsah jeho užívání, výši nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu. Bez těchto podmínek mohla být smlouva neplatná.