Daň z nabytí nemovitých věcí

Dne 5. srpna 2016 byl ve Sbírce zákonů vyhlášen zákon č. 254/2016, kterým se mění Zákonné opatření senátu., o dani z nabytí nemovitých věcí. Účinnost této novely nastane k 1. 11. 2016. V rámci přechodných ustanovení je uvedeno, že rozhodným dnem pro aplikaci příslušného znění zákona bude okamžik vzniku daňové povinnosti, tj. obecně den nabytí vlastnického práva k nemovité věci (např. den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí, obecně zpětně ke dni podání návrhu na vklad, v případě nezapisovaných nemovitých věcí den nabytí účinnosti smlouvy). Pro daňové povinnosti vzniklé před 1. listopadem bude aplikováno původní znění zákonného opatření Senátu. Novela zákonného opatření Senátu přináší zejména následující věcné změny:

1. Změna v osobě poplatníka daně
Poplatníkem daně bude vždy nabyvatel. Dochází k odstranění možnosti smluvního ujednání o poplatníkovi v případech koupě/směny. Zároveň dochází ke zrušení institutu ručení.

2. Změna koncepce zdanění nabytí inženýrských sítí
Novelou bude zavedena nová koncepce zdaňování nabývání inženýrských sítí vycházející ze záměru podrobit dani z nabytí nemovitých věcí pouze úplatná nabytí budov nebo spoluvlastnických podílů na nich. Zdanění by tak nově neměla podléhat nabytí těch částí inženýrských sítí (vodovodní a kanalizační potrubí, dráty elektrického vedení, aj.), které nejsou budovou podle katastrálního zákona.

3. Změny v případě přeměn právnických osob

Z předmětu daně by měly být vyloučeny přeměny všech právnických osob, avšak s výjimkou převodu jmění na společníka. Nová textace § 5 zákonného opatření tak přináší dvě změny. Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí nově nebude nabytí vlastnického práva k nemovité věci přeměnou jakékoli právnické osoby (nově např. spolku nebo nadace). Vynětí však již nebude aplikováno na nabytí vlastnického práva k nemovité věci při převodu jmění na společníka.

4. Změny týkající se osvobození od daně 

V případě územně samosprávných celků
Od daně z nabytí nemovitých věcí je nově osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci územním samosprávným celkem nebo dobrovolným svazkem obcí.

V případě nových staveb a jednotek
Cílem nové právní úpravy je vztáhnout osvobození od daně z pouze na nově dokončené nebo užívané stavby a jednotky, tj. na stavby a jednotky dokončené podle stavebních předpisů nebo
předčasně užívané. Rozhodující je přitom to, která ze skutečností nastane dříve. Stejný princip má být přitom také rozhodující pro vymezení předmětu daně z nemovitých věcí. Záměrem nové úpravy tak je, aby osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí nemohlo být uplatněno u rozestavěných staveb. Nabytí vlastnického práva k výše uvedené nemovité věci je od daně osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo jednotky v bytovém domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve.

5. Rozšíření možnosti použití směrné hodnoty
Novelou dochází k rozšíření počtu případů, kdy lze u nemovitých věcí při určení základu daně použít směrnou hodnotu jako srovnávací daňovou hodnotu. Využití směrné hodnoty lze nově použít u pozemku, na kterém není trvalý porost a zároveň na něm není zřízena stavba s výjimkou oplocení nebo zpevněné plochy do 25 m² ani k němu není zřízeno právo stavby.

6. Změna při stanovení zjištěné ceny v případě nabytí vlastnického práva k obchodnímu závodu

Při stanovení zjištěné ceny při nabytí nemovité věci na základě nabytí práva k obchodnímu závodu, má být postupováno obdobně jako v případě samotného vkladu nemovité věci. Nově tak v případě stanovení nabývací hodnoty nebude u nabytí nemovitosti prostřednictvím nabytí vlastnického práva k obchodnímu závodu přihlíženo k dluhům převzatým nabyvatelem.