Skryté vady nemovitosti

1. koupím dům/byt – najdu závady – co s tím?

Prodávající odpovídá za vady na domě či bytu pouze po dobu záruční lhůty, kterou si sjednal s kupujícím. Pokud si strany žádnou záruční dobu nedohodly, odpovídá prodávající pouze za vady, které existovaly již v době převodu nemovitosti. Pokud vada vznikla později, prodávající za ni neodpovídá. Dnes může kupující takové vady uplatnit u prodávajícího pouze 6 měsíců od nabytí nemovitosti. Pokud v této lhůtě nereklamuje, jeho právo zaniká a už se ho nemůže soudně domáhat. Nový občanský zákoník přináší významnou změnu k lepšímu pro kupujícího – lhůtu, po kterou může vady reklamovat, prodlužuje na celých 5 let od nabytí nemovitosti. Je to krok správným směrem, půl rok je naprosto nedostatečný a vady se většinou projeví mnohem později.

Existenci tzv. skrytých závad je však většinou poměrně obtížné prokázat u soudu, proto musí kupující vždy dbát na velmi důkladnou prohlídku domu či bytu, který chce koupit. Pokud vadu objeví až po převzetí nemovitosti, musí ji řádně zdokumentovat, nafotit, popř. nechat písemně zaznamenat nestranným odborníkem. Ten ji navíc dokáže finančně ohodnotit pro následný požadavek na slevu z ceny. Vadu je pak nutné prokazatelně písemně oznámit prodávajícímu (osobní doručení oproti podpisu, zaslání doporučeného dopisu s dodejkou). Klíčové pro kupujícího je doložit, že vady prodávajícímu oznámil.

Ve všech případech má kupující právo na slevu z kupní ceny. Ta závisí především na povaze a rozsahu vady či na snížení funkčních vlastností a estetické hodnoty. Pokud je vada neodstranitelná nebo kupující kvůli ní nemůže byt či dům užívat dohodnutým či obvyklým způsobem, je možné odstoupit od smlouvy a požadovat uhrazenou cenu zpět. Stejně tak může kupující postupovat v případě, kdy jej prodávající ujistil, že nemovitost má určité vlastnosti anebo netrpí žádnými vadami, ale prokáže se opak.

2. rozdíl developer x soukromá osoba

Poskytování záruční doby za vady je typické pro novostavby, které nabízí developer (podnikatel) soukromým osobám (spotřebitelům). Zde kromě záruční lhůty navíc hraje roli i právní ochrana spotřebitele. Smlouvy uzavírané mezi soukromými osobami většinou žádnou záruční dobu neobsahují, ani obsahovat nemusí, a prodávající tak odpovídá pouze a jen za skryté vady existující v době převodu nemovitosti.

Michal Ševčík z realitního týmu advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners