Jak investovat do nemovitostí. Pronájem, flipping i komerční objekty pod lupou.

Investování do nemovitostí je v posledních letech jedním z nejdiskutovanějších témat mezi lidmi, kteří se chtějí postavit na vlastní nohy a vybudovat si finanční nezávislost. Není divu. Cihla je hmatatelná, stabilní a pokud s ní umíte zacházet, může vám přinést nejen jistotu, ale i výnos, který bankovní účty zdaleka nenabídnou.

Svět realitních investic však není tak jednoduchý, jak se může na první pohled zdát. Existují různé strategie – od dlouhodobého pronajímání bytů až po nákup a rychlý prodej nemovitostí. Další možností jsou i komerční objekty, které mohou nabídnout vysoké výnosy, ale zároveň přinášejí vyšší nároky. Jaké jsou tři nejčastější cesty, kterými se můžete vydat? Pro koho je která z nich vhodná, co obnáší a kde na vás čekají skryté výzvy i příležitosti?

Pronájem

Když nemovitost funguje jako spořicí účet

Pronájem je nejčastější a pro většinu začínajících investorů i nejpřirozenější volbou. Ať už vlastníte byt nebo o tom přemýšlíte, v každém případě byste měli mít promyšlenou strategii.

V čem spočívá kouzlo pronájmu?
Jednoduše řečeno, koupíte byt, apartmán, dům nebo i garáž, najdete nájemníka a každý měsíc vám chodí peníze. Zní to skoro jako pasivní příjem a v ideálním případě jím opravdu je.

Realita ale bývá složitější. Je tu hypotéka, pojištění, daně, opravy, nečekané výdaje, hledání nájemníků, kontrola stavu nemovitosti. Pokud jste ochotni se o to postarat sami, může být výnos opravdu zajímavý. Pokud si ale najmete správce, ukrojí vám část zisku. Přesto si tak můžete vytvořit finanční základ, který bude každým měsícem sílit.

Největší výhodou je dlouhodobý efekt. Během doby, kdy inkasujete nájemné, hodnota nemovitosti v čase roste. Až se ji pak rozhodnete prodat, je velmi pravděpodobné, že ji zpeněžíte za vyšší cenu, než za jakou jste ji pořídili. Když k tomu připočtete ještě daňové úlevy, získáte silný finanční nástroj.

Nestačí ale koupit „něco levného“ a doufat, že se to pronajme.

K úspěchu potřebujete:

• správně vybranou lokalitu (blízkost MHD, škol, práce),
• znát cílovou skupinu nájemníků (studenti, rodiny, manažeři),
• mít dlouhodobou strategii.

Dobrý investor se nestará jen o to, co vydělá příští měsíc. Myslí na to, jak nemovitost zapadne do jeho širšího finančního obrazu za 5, 10 nebo 15 let.

Flipping

Rychlý zisk pro zkušené (nebo odvážné)

Flipping je pravým opakem dlouhodobého pronajímání. Cílem není držet nemovitost roky, ale rychle koupit, opravit, prodat a zinkasovat zisk. Na papíře to zní lákavě a na YouTube vám to influenceři naservírují jako „rychlý způsob, jak vydělat milion“. Skutečný flipping je ale úplně jiná liga. Je to byznys, který vyžaduje zkušenosti, znalost trhu, síť kontaktů (řemeslníci, architekti, právníci, notáři), rychlé rozhodování a pevné nervy.

Jak flipping vypadá v praxi?
Investor vyhledá nemovitost, jejíž cena je pod tržní hodnotou například kvůli špatnému technickému stavu, urgentnímu prodeji nebo exekuci. Následně nemovitost zhodnotí prostřednictvím rekonstrukce, změny dispozice nebo profesionální prezentace. Cílem je pak rychlý prodej za vyšší cenu.

Na rozdíl od pronájmu zde nehraje roli pasivní příjem, ale kapitálový zisk. Ten může být velmi atraktivní, zároveň ale velmi závisí na správném odhadu trhu, přesném rozpočtu a dobře zvládnuté realizaci.

Rizika flippingu nemovitostí:

• podcenění nákladů na rekonstrukci,
• pomalý prodej,
• chybný odhad tržní ceny,
• změny na trhu,
• daňová zátěž při prodeji nemovitosti do 5 let od koupě.

Flipping nemovitostí není pro každého, ale ti, kteří ho zvládnou s rozvahou a znalostmi, si mohou vytvořit kapitál pro budoucí investice nebo z něj vybudovat úspěšné podnikání.

Komerční nemovitosti

Když už nehrajete hru, ale stavíte její pravidla

Zatímco pronájem a flipping se točí kolem bytových domů a jednotlivých bytů, komerční nemovitosti tvoří úplně jinou kapitolu. Kanceláře, obchody, sklady, restaurace nebo developerské pozemky – to vše spadá do této kategorie.

Proč vůbec zvažovat komerční nemovitosti?
Protože nabízejí vysoký výnos. Nájem z komerčního prostoru může být několikanásobně vyšší než z bytu stejné velikosti. Firmy navíc často podepisují dlouhodobé smlouvy, což zajišťuje stabilitu na roky dopředu.

Komerční objekty ale vyžadují i vyšší vstupní kapitál, komplexní správu a znalost právního rámce. Jednat s nájemníkem, který provozuje restauraci, je něco úplně jiného než se studentem, který si se spolužáky pronajímá byt.

Ekonomická situace má navíc na komerční nemovitosti mnohem silnější vliv:

• krize často znamenají uzavřené podniky,
• pokles poptávky vede k prázdným kancelářím a obchodům,
• a lokalita? Ta je v tomto segmentu naprosto klíčová.

Komerční nemovitosti jsou vhodné pro zkušené investory nebo pro ty, kteří mají k ruce tým odborníků. Odměnou jim ale může být stabilní a vysoce výnosné portfolio, které generuje příjmy bez ohledu na inflaci.

A co dál?

Strategii vybírejte podle sebe, ne podle trendů

Každý typ investice má své místo. Neexistuje univerzální odpověď na otázku: „Co je nejlepší?“ Vždy záleží na tom, jaké máte cíle, kapitál, čas, povahu a odvahu.

• Chcete bezpečí a pravidelný příjem? Pak je pro vás pronájem.
• Máte energii a chuť vydělávat na pohybu trhu? Zkuste flipping.
• Hledáte vyšší zisk a máte silné zázemí? Pak jsou tu komerční nemovitosti.

Začněte klidně u jednoho bytu. Nebo si domluvte konzultaci s odborníkem, který vám pomůže spočítat návratnost a rizika. Svět investičních nemovitostí není jen pro milionáře. Je pro každého, kdo je ochoten učit se a plánovat.

Chcete začít, ale nevíte kde?

V naších realitních kancelářích pomáháme klientům nejen vybírat vhodné nemovitosti, ale také se v možnostech dobře zorientovat. Ať už plánujete první byt na pronájem, nebo hledáte příležitost ke koupi nevyužitého obchodního prostoru, poradíme i vám.