Právní nástrahy při koupi a prodeji nemovitosti. Na co si dát pozor?

Koupě nebo prodej nemovitosti je pro většinu lidí jedním z nejzásadnějších životních rozhodnutí. Zatímco emoce často hrají hlavní roli při výběru vysněného domova nebo investiční příležitosti, právní aspekty tohoto procesu bývají podceňované. A přitom právě právní chyby mohou vést k vážným problémům – od zbytečných prodlev přes finanční ztráty až po zcela zmařený obchod.

V realitní praxi se s těmito situacemi setkáváme pravidelně. V tomto článku proto shrnujeme ty nejčastější právní komplikace, se kterými se můžete při koupi nebo prodeji nemovitosti potkat – a především poradíme, jak se jim elegantně vyhnout.

Nejasné vlastnictví? První červená vlajka

Jedním z nejzávažnějších problémů bývá nejisté vlastnické právo. Může jít o nesrovnalosti v katastru nemovitostí, nevypořádaná dědictví, nedořešené spoluvlastnictví nebo zatížení nemovitosti věcnými břemeny, exekucemi či zástavními právy. V praxi se bohužel stále objevují případy, kdy prodávající nemá právo nemovitost vůbec převést.

Prevence je jednoduchá: před jakýmkoli podpisem si nechte zpracovat aktuální výpis z katastru nemovitostí. Zkušený realitní makléř nebo advokát vám pomůže nejen s jeho správným výkladem, ale i s právním ošetřením celé transakce.

Skryté podmínky a vady, které nejsou na první pohled vidět

Dalším častým kamenem úrazu jsou nejasně sepsané smlouvy. I jedna špatně formulovaná věta může mít vážné důsledky – například pokud se prodávající nezaváže vyklidit nemovitost ve stanoveném termínu nebo pokud dojde ke zamlčení technických vad, které se projeví až po podpisu smlouvy.

Proto doporučujeme: žádnou kupní ani rezervační smlouvu nepodepisujte bez právní konzultace. Smlouva by měla být konkrétní, s jasně definovanými termíny, závazky obou stran a případnými sankcemi při jejich porušení. Transparentnost a preciznost vás ochrání před budoucími nepříjemnostmi.

Nepovolené stavební úpravy – černé stavby mohou zkomplikovat i budoucí prodej

(Černé stavby a "domácí kutilství")

Při koupi nemovitosti se vyplatí pečlivě prověřit, zda všechny stavby a úpravy odpovídají údajům v katastru a mají potřebná stavební povolení. Bohužel se stále setkáváme s případy, kdy na pozemku stojí nepovolené přístavby nebo je dům zrekonstruován bez souhlasu stavebního úřadu.

Takové úpravy je často nutné dodatečně legalizovat – což není jen administrativně náročné, ale často i nákladné. V některých případech může úřad dokonce nařídit odstranění stavby. Před koupí tedy doporučujeme ověřit nejen stav katastru, ale i skutečný technický stav nemovitosti a historii úprav. Ideálně za pomoci odborníků.

Když není vlastník jen jeden – spoluvlastnictví a jeho úskalí

Nemovitosti bývají často ve spoluvlastnictví – například po dědictví nebo rozvodu. V takových případech mohou vzniknout spory o to, kdy a za jakých podmínek se bude nemovitost prodávat, nebo jak se rozdělí výnos. Pokud není mezi spoluvlastníky jasná dohoda, celý proces se může protáhnout, nebo se dokonce úplně zastavit.

Řešením je včasná dohoda všech stran a její písemné zakotvení. Vhodné je sepsat tzv. dohodu o správě nemovitosti nebo smlouvu mezi spoluvlastníky, která upraví podmínky prodeje, rozdělení výnosu i postup při neshodách. I zde vám může pomoci zkušený právník nebo realitní poradce, který zná specifika těchto situací.

Hypotéka? Pozor na čas a podmínky

Velké množství kupujících financuje pořízení nemovitosti hypotékou. A právě zde často nastává problém – klient nedostane od banky souhlas s úvěrem, případně se změní úrokové sazby a podmínky financování. Bez předchozí dohody o tom, co v takové situaci nastane, může transakce zkrachovat a obě strany přijdou o čas i peníze.

Doporučujeme vždy pracovat s tzv. odkládací podmínkou v kupní smlouvě – tedy klauzulí, která říká, že smlouva vstoupí v platnost až po schválení hypotéky. Zároveň je důležité mít financování alespoň předběžně zajištěné před podpisem rezervační smlouvy.

Profesionální podpora se vyplatí

Celý proces prodeje nebo koupě nemovitosti může na první pohled vypadat jednoduše. Jenže právní a technické detaily, které se často skrývají pod povrchem, mohou celý obchod zkomplikovat. Dobrou zprávou je, že většině těchto problémů se dá předejít – pokud máte po boku zkušené odborníky.

Realitní kancelář s praxí vám zajistí:

• prověření vlastnických práv i právních vad nemovitosti,
• spolupráci s právníky, kteří ohlídají bezchybné smlouvy,
• bezpečné vedení celého procesu až po předání klíčů.

Chystáte se prodat nebo koupit nemovitost?

Ozvěte se nám. Rádi s vámi projdeme celý proces krok za krokem – bezpečně, srozumitelně a bez právních kliček. Protože váš domov by měl být místem jistoty – a ne zdrojem právních problémů.